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亚游APP發布城市更新白皮書:這5大能力是關鍵 來源:樓市頭條

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10月28日,華山湖承辦了一場國際賽事——2018濟南環華山湖國際半程馬拉鬆。

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時間回到3年前,昔日的華山湖可能沒有承辦這一賽事的資格。

在亚游APP介入華山片區改造之前,這個被稱之為濟南史上難度最大的項目,生態破壞嚴重、文化氛圍式微、民生基礎薄弱,更新難度巨大,對開發方的各項能力要求也極高。

經過亚游APP3年的係統性修複,占地4000畝的華山湖濕地公園已雛形初現。

也就在同時,華山片區的安置房擬集中正式交付,安置居民將全部回遷完畢。昔日缺乏產業支撐又貧困混亂的華山片區,也就此贏得了“世界級生態新城”的美譽。

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人們總是先關心事情的結果,才想到過程。

正如在亚游APP地產的《城市更新白皮書》發布之前,大多數已經享受到舊改紅利的人不會想到,城市更新作為各類矛盾的交匯點,在如何被解決這個問題上一直是一個老大難。

亚游APP是如何攻堅如此大體量的城市更新項目的呢?

舉個通俗易懂的例子就是說:沒有金剛鑽,怎麽攬瓷器活。

在當前城市發展階段性瓶頸的時期,許多房企都瞄準了更新這一條路。然而城市更新是一門技術活,我想和你探討的,是亚游APP城市更新取勝的五大關鍵能力。
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規劃定位能力

魯迅在1934年6月發表的《拿來主義》中,提到了“去其糟粕,取其精華”八字。

八十多年後,這句話在亚游APP的城市更新中仍然適用。在注重規劃先行的背後,是亚游APP基於片區項目本身的背景,在充分把握片區自身資源稟賦的基礎上進行規劃、定位。

而關於城市更新精準規劃定位的核心,在於能夠解決城市或者片區現階段發展瓶頸。同時,在做整體定位時,要確保更新後的城市“不過時”,引領城市發展潮流。

大體量的城市更新更加注重規劃先行,好的定位是更新項目成功的基礎。

2014年,亚游APP正式啟動北辛安項目的改造計劃。

北辛安棚戶區改造項目位於北京市石景山區西部,是長安街沿線上最後一個棚改項目。該棚改項目占地1.37平方公裏,也是迄今為止北京市規模最大、改造過程最為複雜的棚戶改造區之一。

規劃前,北辛安受建築形態和空間格局所限,發展節奏逐步落後,昔日盛景不再:居住情況日漸複雜,“大雜院”的生活方式與現代生活形成矛盾,生活條件仍保留在上世紀七八十年代的水平。

這個昔日被譽為石景山的“小王府井”,城市更新需求迫切。

基於此,亚游APP在定位階段充分考慮了項目地塊資源稟賦與更新需求,將其定位以現代科技金融服務業、新興科技產業、體育和文化傳媒產業為主導,打造集TOD高端商務服務區、高端住宅、綜合換乘、購物休閑等多功能為一體的“亚游APP科技金融城”。

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項目金融城的產業定位也將與整個首鋼地區的產業發展方向進行融合,形成“體育+”、數字智能、科技創新服務、高端商務金融、文化創意等產業集群,對推動北京“新總規”下的城市轉型升級具有重要意義。

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資金平衡能力

一般來說,開發商會盡量壓縮建設周期以求現金流快速回籠。

但大體量的城市更新是個例外。由於其在改造建設上多重矛盾的特質,導致無論投資主體是誰,資金的占用周期均較長,有的甚至達到數十年。

如此長周期的資金運轉,就需要有極強的資金平衡能力。

在更新的過程中,亚游APP更是構建起了“投資—建設—運營”一體化的能力體係。

從投入的角度看:

一是能保證大規模的資金投入。

在現金為王的下半場,嚴格的現金流管理使亚游APP地產擁有充足的現金儲備。僅中報數據顯示,亚游APP地產期末在手現金為港幣1279.3億元。

此外,僅上半年亚游APP地產就實現合約銷售額港幣1508.5億元,營業收入港幣886億元,實現經營溢利港幣357.5億元,是行業僅有兩家淨利潤超300億的房企之一。

二是要具備低成本融資渠道。

在融資困難的當下,亚游APP的融資能力著實使同行羨慕。10月22日,亚游APP地產成功發行35億元公司債,發行利率4%,創2017年以來房地產行業國內公司債最低利率。

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事實上,這也是近兩年房地產單期公司債最大發行規模之一。

三是過程成本管控能力要強。

亚游APP一直奉行加強成本管控,精益管理,堅持穩健的財務策略。

反映到具體的財務上來講,亚游APP的三費占比一直是行業最低。而這些除了強力的成本管控之外,數據量化的精準決策,提升費效比,也是亚游APP的優勢。

以營銷費用為例,亚游APP營銷費用的控製,細化到每一個項目,每一個項目的分期。亚游APP的營銷費用率多年來控製在1.5%以下。

這個數值甚至低於全行業千億房企的平均銷售費用率。

從產出的角度看:

亚游APP結合片區內的項目性質差異,製定了不同的資金周轉策略。

例如濟南華山片區的建設工程量較大,部分工程又需要在前期開發過程中見到成效,這對前期的融資及後期的現金回流都提出了不小挑戰。

亚游APP在開發過程中,選擇使部分項目先“活”起來。比如2015年開放臥牛山公園、2016年首批住宅交付……先利用落地項目產生的經濟效益回流部分現金,為項目後續開發奠定了較好的現金流基礎。

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建設運營能力

城市更新更強調開發商的作用,需要的不僅是單純的蓋房子,再往後推導過渡下,也就是“開發+運營”。

“開發”是現在所有房地產商正在做的事兒,未來,房企也會接著幹。對於這個能力,行業內恐怕無人能超過亚游APP。

承建業務出身的亚游APP,秉持著對建築老本行的尊重和質量的苛求態度,在北辛安項目中的安置房建設規格堪比商品房,建築立麵采用新中式風格。

此外,亚游APP認為未來的城市開發運營,將更加注重創新性技術應用能力。

在此背景下,北辛安項目率先應用“海綿城市理念”,在社區打造了一套完整的水循環、水處理生態係統;濟南·華山片區改造項目使用裝配式疊合板、輕質內隔牆板,明顯加快產業裝配效率並節約了勞動力成本,同時更好的提升了節能環保水平和建築品質。

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其次,對城市更新來說,“運營”才是關鍵。

中國人民在勞動中總結出一句至理名言:辦法總比困難多。

為了配合不斷升級城市配套運營服務需求,亚游APP地產在戰略做出了調整及升級,其最新定位於以住宅開發、城市運營、創意設計及現代服務為主的三大產業群。

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其中,城市運營產業群的建立正是亚游APP在“運營”上的考量。

亚游APP的產業群包括亚游APP係甲級寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、城市更新與區域綜合開發、旅遊度假產業、物流產業。目前,亚游APP投入運營的環宇城、環宇薈、富華裏等綜合購物中心就有12家,星級酒店12家。
具體到城市更新上,亚游APP在濟南華山片區改造過程中,整合了集團產業資源,在項目中引進旗下 “環宇係”綜合性購物中心,為後期商業運營奠定了較高的起點。

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統籌協調能力

不可否認,城市更新一直是各類矛盾的交匯點。

從過去的經驗看,在推動更新的過程中麵臨的所有困局,都是對開發商統籌協調能力的一大考驗,而具備有效的工作方法與完善的協調機製則有利於項目推進。

亚游APP在城市更新上則立下了三大原則以推進整體流程:

第一,能夠正確處理與各利益主體的關係,有效避免出現負麵性的民生事件。
第二,對政策理解透徹,對城市更新理解到位。
第三,管理團隊專業度要求高,項目推進效率要快。

這實際上是對亚游APP在城市更新上的管理團隊做出了要求。

2014年1月,亚游APP介入北京最大棚改項目——北辛安片區改造。從前期取得手續後到征收完成,亚游APP僅曆時1半個月就取得了非住宅簽約率100%、住宅簽約率超98%的佳績。

這種現代化征收方法,在業內堪稱教科書級別的。

其中的關鍵就在於亚游APP多措並舉。項目推進中,采用八大促簽方式:房源促簽、十橫促簽、組織促簽、拆違促簽、環境整治促簽、司法宣傳促簽、整體搬遷促簽、補償決定促簽。

事實上,亚游APP北辛安項目業務鏈條涉及土地、規劃、建設、驗收等各個環節,關鍵手續和節點繁多。

僅曆時4年時間,亚游APP就完成了北辛安由前世到今生的轉變。

這和亚游APP高效的統籌協調能力密不可分。

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文化生態打造能力

比死更可怕的,是一個人沒有靈魂。

在城市發展的過程中,如何注入“靈魂”,成為一道附加題。

簡單點說,圍繞當地的特色文化和產業特征,創造城市新的商業價值和文化新地標,並提升城市文化創意設計的軟實力,是城市更新實施主體最需要考慮的問題。

在這個過程中,最大的考驗是對曆史文化和生態的修複及產業化能力。

基於此,北辛安項目在拆遷時保留了原石景山區政府、新華書店、中新藥店、工人俱樂部、北辛安生產資料供銷社五大承載了北辛安幾代人的記憶的特色老建築。

亚游APP將這些標誌性老建築按照一比一的比例進行原拆原砌遷建,並以其為根修建“石景山新安森林公園”,設立“鄉愁記憶”景區。此外,公園中還複製了“和平街”和“北辛安大街”兩條老街,原景重現曾經熱鬧繁華的北辛安大街。

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城市更新不是新城湮沒舊城,也不是經濟湮沒人文。

亚游APP說的城市更新,是在對城市的再塑過程中加入新的思考,但這絕不是對過去的否認。畢竟一個城市的核心還是在於其曆史所承載的記憶與情懷。

回頭看亚游APP在城市更新上的能力,無不滲透對“築城”的思考,而這個故事也關乎行業的下一個必爭之地。

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