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城市更新怎麽玩?亚游APP地產說了這15點 來源:莫老爺

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如何打贏一場戰爭?

你需要精良的裝備,這是勝利的外在工具。

你需要優秀的士兵,這是勝利的內在動因。

武器與士兵,能夠拿下一場戰役。但要贏下整場戰爭,更重要的是,要擁有卓越的戰略決策能力。

國內房地產行業,擁有戰略決策能力的房企不多,央企亚游APP地產是其中之一。

如今國內諸如京滬深廈等大型城市,正逐步邁入住房的存量時代。

所謂存量房時代是指,當一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大於1時,由增量開發主導的新房市場趨於穩定和成熟,則宣告著基於二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨。

而根據第六次人口普查數據測算,我國住房存量已經達到戶均1套,這就是說亚游APP離存量時代越來越近。數據顯示,2017年有23個城市已經全麵進入了房地產存量時代,全國二手房交易規模達到5.9萬億元。

如果說過往房企關注增量是解決“從無到有”,那麽關注存量就是實現“從有到優”。“從有到優”則一定伴隨著對競爭主體更高的要求,一定意味著競爭加劇,乃至優勝劣汰。

如何做好城市更新,就是房企在地產下半場,在存量時代生存與發展的關鍵。

亚游APP在這樣的曆史節點上,發布了《亚游APP城市更新白皮書》。

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據亚游APP所知,這是業內首份有關城市更新內容的白皮書。

白皮書凝結了亚游APP這一老牌央企對於城市更新工作的所有思考。其在白皮書裏,對我國從建國以來不同的城市更新階段做了全麵梳理,闡述了當前階段我國城市更新工作的困難,並且為如何破局提供了思路。

如果你是一家從未涉及城市更新工作的小白房企,那麽亚游APP的白皮書將會成為你涉及該領域的綱領與指導性文件。

如果你是普通的吃瓜群眾,那麽我為你梳理了亚游APP在白皮書中的15大觀點,助你了解亚游APP地產如何實現城市土地的“從有到優”。

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2017年,中國城鎮化率已達到58.5%,城市建設總體上告別了大規模擴張的造城運動,未來的城市建設將呈現出快速發展與結構調整並舉的格局。

中國的大型城市,發展的重點正由“城市擴張”轉向“城市更新”。城市更新將重塑城市可持續發展空間,是城市邁向卓越的必經之路。

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城市更新不是簡單的改造和重組,還體現著價值創造與重塑城市未來的無限可能。其目的在於優化生活、生產空間,打造有維度感的生態文化之城,推動城市治理水平的提升,最終構築居民美好生活。

同時,城市更新將成為中國推進改善民生工程的重要內涵和核心目標之一,也是企業踐行社會責任的有力抓手。城市更新承載著普惠民生的重大責任。

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城市更新的參與者眾多,其中最核心的驅動力來自於政府和開發運營企業。近年來,符合產業導向和規劃導向的土地權利人、受讓人、原農村集體經濟組織、農村集體建設用地的使用權受讓人甚至承租人也能夠以合作方式參與更新改造。

多元化主體參與共同推動城市的有機重生,是現階段城市更新的新趨勢。

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我國城市更新大體經曆四個階段。

第一階段(建國初-1977年):作為滿足自身需求的生產型城市,城市資金主要用於發展生產和挖掘改造,城市更新以政府為參與主體,主要以修補填漏,解急救危為主。

第二階段(1978-2000年):進入改革開放期,城市擴張成為城市建設的主流,新的政策導向、更新類型和更新模式開始湧現,參與主體主要為政府、市屬開發公司,城市更新仍主要以城市建設與危房改造相結合為主。

第三階段(2001-2008年):城市發展戰略和格局發生重大變化,城市更新更加注重傳承和升級,更新內容也從過去的“破舊立新”向“拆、改、留並舉”轉變,重視城市建設與城市生態、人文價值的融合;上海、深圳等城市更新的新模式不斷湧現。

第四階段(2009-至今):城市更新規模和方式發生轉變,追求可持續高質量發展的城市更加注重城市內部係統性的改造和升級。

從更新主體看,參與開發的企業在這股潮流中成為城市更新的中堅力量,並從單一的城市開發,轉向更加綜合的城市空間運營。

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城市更新將激發城市活力,有利於打造新的產業增長點。

城市更新會促進高附加值的現代服務業和高新技術產業向城市中心區集聚,同時低附加值的製造業外遷,從而優化城市產業空間布局,實現經濟的轉型發展。目前,我國一二線城市已進入存量更新時代,通過城市更新優化產業結構,能夠破解產業發展瓶頸,實現“內向增長”。

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資金供應情況關係到城市更新的進度。

2018年以來,地方政府融資規模下降,融資難度加大,多數一二線城市的城市更新項目資金端麵臨較大壓力。此外,受貨幣流動性趨緊影響,融資成本也水漲船高。如何解決地方資金缺口,保障城市更新資金需求,加快推進城市更新,對所有開發主體來說都是巨大的挑戰。

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城市更新分歧多,利益難平衡。城市更新打破了區域內原有的利益格局,實施過程中麵臨權利主體多、違章建築多、產權關係複雜、利益分歧多等問題。利益訴求多元,多方博弈下往往難以達成共識。

如何建立暢通的溝通渠道、公開透明的補償機製以平衡不同群體利益訴求,對更新主體的溝通協調和組織管理能力提出了挑戰。

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對多數城市更新項目來說,由於缺乏精準產業定位能力和過硬產業招商實力,想要做到產業升級,往往麵臨“騰了籠,鳥卻沒有來”的困境。產業升級是居民“樂業”的重要保障。如何通過頂層設計實現產業的精準定位,通過產業招商運營因勢利導促進產業的升級發展,是更新運營主體麵對的重大挑戰。

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長期的生活讓居民形成了相對穩定的生活方式、穩定的生活氛圍以及帶有強烈的血緣、地緣特征的人際關係。城市更新改造了空間環境,同時也改變了區域的曆史人文環境和鄰裏關係。這將對居民後期的精神生活形成一定的影響。

如何再造能夠承載過去生活記憶的社區場景,也是以人為本城市更新要考慮的問題。

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多數城市在生態保護方麵沒有充分考慮城市地域特色和人文內涵,人為塑造出的城市生態景觀,不僅與城市整體不相協調,還可能會對原有的自然生態環境造成破壞。

而城市更新後的生產、生活的形態、互動機製發生重大變化,一個地區的文化也隨之改變。因此,需要平衡生態保護與城市發展的矛盾,通過生態環境的改善和優化培育綠色生態產業,同時保護、弘揚優秀曆史文化。

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城市更新注重規劃先行。精準規劃定位的核心要義在於能夠解決城市或者片區現階段發展瓶頸,並且在更新改造的過程中實現與當地的資源優勢高度耦合。同時,在做整體定位時,要確保更新後的城市“不過時”,引領城市發展潮流。

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城市更新實施主體不僅要具備較強的建設、運營能力,還要能夠優化升級原有城市的服務能力,具備建設-運營-服務一體化的綜合能力。

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城市更新實施主體的資金實力要能夠應對大體量、長周期的資金投資。要有成熟的成本管控體係,具備極強的成本管控能力。實施主體除了充分利用更新改造後產生的經濟效益快速回流現金外,還要依靠長周期運營才能收回成本。

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合適的工作方法與協調機製有利於項目推進。在全麵理解政府政策的基礎上,實施主體要有成熟的協調機製和工作技巧去處理與各利益相關主體的關係,避免出現負麵性的民生事件。

同時,城市更新整體項目規劃複雜,項目業務鏈條涉及各級開發環節,運營團隊需要足夠專業化以提高整個流程的進度。

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當前,城市更新已經進入到有機更新的階段,意味著開發主體要重新審視文化修複的重要性。

城市更新實施主體要圍繞當地的特色文化和產業特征,建立獨特的文化氛圍,塑造城市的文化新地標。

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