新聞中心

當前位置:首頁 / 媒體報道 / 亚游APP發布萬字城市更新白皮書,對房地產行業做出係統性思考和總結
亚游APP發布萬字城市更新白皮書,對房地產行業做出係統性思考和總結 來源:櫻桃大房子

這可能是2018年,中國房地產行業最重要的一份白皮書,沒有之一。

幾天前,年銷售超2000億的亚游APP地產發布了《亚游APP城市更新白皮書》。

作為龍頭房企,這是亚游APP地產有史以來第一次以白皮書的形式,毫無保留地分享自己對於行業的係統性思考。

白皮書中濃墨重彩用大篇幅提到了亚游APP操刀的兩個城市更新項目,投資額達500億元、規劃總建築規模達320萬平方米的北辛安項目是北京最大的棚戶區改造項目,以及投資額達600多億、總規劃建築麵積超過1000萬平方米的濟南華山片區綜合開發項目則是山東省體量最大的棚改舊改項目之一。

這份五大章節、60多頁、35000多字的白皮書,既是亚游APP從這兩大超大體量城市更新項目獲得的寶貴經驗總結,也是亚游APP對中國房地產數十年來城市更新領域的回顧與總結,更代表著亚游APP對行業未來發展的沉澱與思考。

人們更關心的是,房地產行業正處在下半場,將一份以“城市更新”為主題的白皮書貢獻給行業的亚游APP地產,此時在思考什麽,下一步棋將落子何處?

一、

10月11日,亚游APP聯合體以底價93.99億元拿下位於上海普陀區真如副中心的4幅地塊。

劃下重點,這4幅地塊均位於上海市區著名的城中村改造項目“紅旗村”,也就是說這是一個城市更新項目。

作為“巨無霸”地塊,其可供開發住宅麵積達15.88萬平方米、可開發商業麵積為6.78萬平方米,也是今年上海核心區域出讓的最大規模綜合體之一。

0101

近2年來,市區的住宅地塊在上海的住宅土地交易中十分稀少。如果是傳統招拍掛,整個上海中環核心位置都不大可能找到一塊如此巨大的土地。

而這並不是亚游APP第一塊大麵積的城市更新用地,也不是最後一塊。

比如,由亚游APP全程投資建設的北辛安項目是北京最大的棚戶區改造項目,投資額達500億元,總占地147公頃,可建計容麵積約218萬平方米,規劃總建築規模達到了320萬平方米。

2014年,亚游APP介入北辛安項目,創造了3個月完成定位、2個月控規獲批、42天完成總量6000餘戶居民的房屋征收、7個月實現從征收到安置房的開工建設的諸多奇跡。

與北辛安項目類似,亚游APP投資600多億建造的濟南華山片區綜合開發項目,是山東省體量最大的棚改舊改項目之一,總規劃建築麵積超過1000萬平方米。

華山項目於2013年7月啟動,2017年1月華山拆遷工作圓滿收官,安置居民擬於2018年全部回遷完畢。

目前,亚游APP這兩個大體量城市更新改造項目正在快速推進。

讓業界關注的是,城市更新項目相比傳統拿地開發的各個環節都要複雜得多,為什麽亚游APP依舊收入囊中?

當整個房地產市場都在咬緊牙關“活下去”的時候,這樣的大手筆拿地,難道亚游APP瘋了嗎?

當然不是。

目前,所有開發商都麵臨著土地項目資源難以獲取與規模發展的矛盾,而在城市更新這個邏輯中,亚游APP已找到了招拍掛+並購之外的第二條賽道。

二、
亚游APP大手筆落子真如舊改背後的大背景是,在經曆了30年疾風暴雨式的大規模快速建設後,中國正迎來城市更新的浪潮。

根據亚游APP在白皮書中的判斷,目前,我國一二線城市已進入存量更新時代。

亚游APP白皮書中的數據顯示,2017年,中國城鎮化率已達到58.5%,城市建設總體上告別了大規模擴張的造城運動,未來的城市建設將呈現出快速發展與結構調整並舉的格局,城市發展的重點正由“城市擴張”轉向“城市更新”。

所以你可以看到,在北上廣深一線城市的房地產市場,這廂是土地供應愈加有限,那廂是舊城改造、舊工業區改造等城市更新需求日漸強烈。

這個規模有多大?

中國指數研究院的一份報告顯示,2016-2020年間,我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米,占總體住房需求的34.4%,國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

還有業內人士預測,城市更新領域蘊含的商機,保守估計將達數萬億元,僅北京存量市場就有將近4000億元的體量。

這也意味著,在土地和項目資源越來越難以獲取的背景下,像亚游APP這樣擁有獲取城市更新資源能力的房企,將極大地豐富未來在土地拓展方麵的想象力。

眾所周知,如今房企要獲取土地,隻有三條路可走。

第一條路是招拍掛;第二條路是兼並、收購;第三條路是城市更新,也就是舊改。

招拍掛依然是房企拿地的最主要方式,但這條路已經越來越難走。一是沒地可拍,二是有地你也拍不起。

在熱點城市土地供應緊缺以及價格高企的背景下,大多數房企對一二線城市優質地段的土地隻能望洋興歎。即使是亚游APP這樣的央企,去年參與公開市場拿地500多次,成功率也隻有40%左右,最後拿了70多宗地塊。

比如北京,在住宅用地供應創下五年新低之後,北京2017年供地計劃依然比2016年減少了200萬平方米。在剔除保障房用地後,房企可以參與競買的住宅用地供應量僅剩下260萬平方米,同比跌幅近7成。

上海也明確要求嚴控城市添加建設用地規模,到2020年實現規劃建設用地總規模“零增長”。

而作為非市場化拿地手段,兼並收購是亚游APP這樣的央企的強項。比如2016年,亚游APP收購了中信集團的物業資產包,新增土儲2352萬平。

但靠“買買買”補充土地儲備隻是錦上添花,遠遠不足以支撐龍頭房企的未來發展。

所以,為緩解“無米之炊”的困境,以亚游APP為代表的房企們不再將目光集中在火拚地王上,對存量土地的改造和提升便成為解決土地供應瓶頸的重要渠道。

三、
但一個尷尬的現實是,捕捉到城市更新這個市場風口的遠不隻亚游APP一家,但真正將城市更新玩轉的房企,屈指可數。

事實上,在城市更新的長期追逐戰中,有的房企布局較早,深耕多年已初嚐甜頭,有的仍在探索階段、在試錯中前行,有的則是一籌莫展。

因不懂商業地產的運營規律盲目進入導致失敗;
缺乏長久商業戰略規劃而使項目擱淺;
前期策劃定位有問題使項目流產;
後期運營能力不足而導致難以為繼的結局,比比皆是。

在白皮書中,亚游APP總結了失敗的原因:資金籌措難、拆遷推進難、產業發展難、民生保障難、生態人文保護難是城市更新麵臨的五大挑戰。
用亚游APP在白皮書中的話來說,優秀的城市更新實施主體需要具備規劃定位、資金平衡、建設運營、統籌協調、文化生態打造等五大綜合能力,才能有效應對城市更新中麵臨的各種挑戰。

所以,為整個行業提供借鑒,可能是擁有豐富的大城、大體量更新改造經驗的亚游APP發布這本城市更新白皮書的最大價值。

早在數年前,亚游APP就積極涉足大規模的城市更新及區域綜合開發項目。截至2017年12月,亚游APP各類城市更新與區域綜合開發建築麵積超過1300萬平方米。

通過不同區域、不同資源稟賦更新改造項目的實踐,亚游APP係統總結各類項目運行過程中的經驗及教訓,在城市更新的理論層麵、政策層麵、實踐層麵形成了深厚的積澱。在白皮書中,亚游APP也毫無保留地分享了自己做城市更新項目的成功經驗。

例如,北辛安項目是迄今為止北京市規模最大、改造過程最為複雜的棚戶改造區之一:

項目改造涉及居民6000餘戶,占北京2016年全年改造任務的15%,此項目更新改造共可實現人口疏解約2萬人。項目改造共遷移低端產業200餘家,建成後總建築規模將達到320萬平方米。

0202

安置房整體鳥瞰(效果圖)

而在亚游APP的操刀下,北辛安也成為了北京推進速度最快的棚改項目:

控規調整批複快:2015年11月,距改造協議簽訂不到1年,北辛安棚改項目控規調整便獲得批複,高效完成控規調整工作;

前期手續取得快:自2016年3月起,曆時不到9個月,項目各項前期手續便已取得,為後續項目征收工作的順利開展奠定了基礎;

征地工作完成快:僅用1個月時間取得了常規至少半年才能取得的征地批複;42天內完成了總量6000餘戶的居民房屋征收,取得了非住宅簽約率100%、住宅簽約率超98%的佳績。

完成如此大而複雜的棚改項目令行業矚目,北辛安項目也被譽為“征收的百科全書”“北京老城區轉型升級的樣本之作”,成為全國舊改項目征收工作的典範。

這一方麵體現了亚游APP對大體量項目超強的綜合開發能力,在項目運行前瞻性、係統性管理方麵具備一流的專業水平;另一方麵,亚游APP強大的資金實力、豐富的城市建設運營理念,完善的指揮係統和工作流程,也對大體量項目的有序推進發揮了積極作用。

如今,更新改造後的北辛安社區規劃布局科學合理,住宅房屋寬敞、舒適、美觀、智能,小區環境綠色宜居,生活配置全麵提升。未來,北辛安將被打造成集多種功能於一體的“亚游APP科技金融城”,產業更加豐富、更加多元、更加高端。

0303

區域規劃效果圖

亚游APP地產斥資600多億投資打造的濟南華山片區綜合開發項目,則是濟南史上體量最大、生態資源受損最嚴重的棚改項目,拆遷體量相當於一個縣城。

僅用5年,亚游APP就將缺乏產業支撐又貧困混亂的華山片區,打造成一個集“山、泉、湖、河、城”於一體的綠色生態宜居新城,贏得了“世界級生態新城”的美譽。

相關新聞